Die inzwischen 12. Ausgabe des „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz“ analysiert in ihrer 2025er-Ausgabe die Situation des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes und beleuchtet dabei einerseits aktuelle Entwicklungen in der Stadt Chemnitz, wirft andererseits einen detaillierten Blick auf die Struktur des Chemnitzer Mietwohnens und beschreibt dabei die Parameter Angebot, Nachfrage und Preise in der Stadt. Fußend auf aktuellen Zensus-Daten und der bis 2008 zurückgehenden „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“ ist der Report in der Lage, das Zusammenspiel von Stadtentwicklung und Wohnen darzustellen und dabei sowohl lang- als auch kurzfristige Entwicklungen abzubilden.
Der "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2025" beleuchtet auf statistischer Basis alle Daten, die Marktteilnehmer kennen müssen, um sich ein differenziertes Bild der Entwicklung von Chemnitz und seinem Wohnungsmarkt (sowohl insgesamt als auch kleinräumig) machen zu können. Dazu zählen
1. Trends der Stadtentwicklung (Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung / Geburten und Sterbefälle / Zuzüge und Wegzüge / ausländische Bevölkerung / Haushalts- und Altersstrukturen / Wirtschaft, Arbeit und Einkommen / Faktoren der Stadtentwicklung 2025 / Kulturhauptstadt Europas 2025 / Stadtrats-, Europa- und Landtagswahlen 2024 / Studierendenzahlen an der TU Chemnitz / Situation der Ukraine-Geflüchteten / Bevölkerungsprognosen)
2. Daten zu Bau-, Wohn- und Sozialstrukturen (Gesamtüberblick /Eigentumsverhältnisse / Stadtteile von Chemnitz / Wohn-, Bevölkerungs- und Sozialstrukturen in den Stadtteilen / Mietwohngebiete in Chemnitz)
3. Daten zu Mietpreisen (Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024/25 / Mietpreise laut Zensus 2022 / Mietpreise nach Gebietstypen und Bausubstanz / Angebotsmieten im Herbst 2024 / Angebotsmieten in den Stadtteilen / Nebenkosten/Betriebskosten im Herbst 2024 / Mietpreise und Angebotsmieten von Chemnitz im bundesweiten Vergleich / Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern)
4. Daten zur Angebotsstrukturen (Überblick / Entwicklung der Bautätigkeit / Wohnungsangebote)
5. Daten zum Leerstand (Gesamtstädtischer Leerstand / Leerstand in den Stadtteilen / Zusammenfassung der Befunde)
Der Bericht schließt mit einem Management Summary (Stadt Chemnitz – Kernparameter der Entwicklung / Bau-, Wohn- und Angebotsstrukturen / Mietpreise / Leerstand).
2. Die Stadt Chemnitz: Trends der Stadtentwicklung
2.1 Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung
2.2 Bevölkerungsbewegungen
Geburten und Sterbefälle
Zuzüge und Wegzüge
Ausländische Bevölkerung
2.3 Haushalts- und Altersstrukturen
Haushaltsstrukturen
Altersstrukturen
2.4 Wirtschaft, Arbeit und Einkommen
Entwicklung Verbraucherpreise
Wirtschaft, Arbeitsplätze und Arbeitslosigkeit
Einkommen
2.5. Faktoren der Stadtentwicklung 2025
Chemnitz als „Kulturhauptstadt Europas 2025“
Stadtrats-, Europa- und Landtagswahlen 2024
Studierendenzahlen an der TU Chemnitz
Situation der Ukraine-Geflüchteten
2.6 Bevölkerungsprognosen
3. Bau- und Wohnstrukturen
3.1 Gesamtüberblick
3.2 Eigentumsverhältnisse
3.3 Stadtteile von Chemnitz
3.4 Wohnstrukturen in den Stadtteilen
3.5 Bevölkerungs- und Sozialstrukturen in den Stadtteilen
Altersstrukturen
Haushaltsstrukturen
Soziale Strukturen
3.5 Mietwohngebiete in Chemnitz
3.6. Exkurs zu den Gebietstypen in Chemnitz
Gründerzeitliche Altbaossenschaftlicher Siedlungsbau
Offene Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung
Plattenbaugebiete
Nach 1990 erbaute Wohngebäude
4. Mietpreise
4.1 Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024/25
4.2 Mietpreise laut Zensus 2022
4.3 Mietpreise nach Gebietstypen und Bausubstanz
Gründerzeitliche Altbaugebiete
Genossenschaftlicher Siedlungsbau
Offene Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung
Plattenbaugebiete
Nach 1990 erbaute Wohngebäude
4.4 Angebotsmieten im Herbst 2024
Gesamtüberblick
Betrachtung der Wohnungsangebote nach Wohnungsgröße
Betrachtung der Wohnungsangebote nach Zimmeranzahl
Betrachtung der Wohnungsangebote nach Wohngebietstyp
Exkurs I: Preisentwicklung im ehemaligen Fritz-Heckert-Gebiet
Exkurs II: Hochpreisige Wohnungen
Kleinräumige Preisstrukturen: Angebotsmieten in den Stadtteilen und Wohngebieten 2024
Entwicklung der Mietpreise in den Stadtteilen / Wohngebieten von Chemnitz 2008-2024
4.4 Nebenkosten/Betriebskosten im Herbst 2024
4.5 Mietpreise und Angebotsmieten von Chemnitz im bundesweiten Vergleich
Exkurs: Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern
5. Angebotsstrukturen
5.1 Überblick
5.2 Entwicklung der Bautätigkeit
5.3 Angebotsstrukturen (FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe)
Methodische Vorgehensweise / Beschreibung der Stichprobe
Struktur der Stichproben
6. Leerstand
6.1 Gesamtstädtischer Leerstand
6.2 Leerstand in den Stadtteilen
6.3 Zusammenfassung der Befunde
7. Management Summary
7.1 Stadt Chemnitz – Kernparameter der Entwicklung
7.2 Bau-, Wohn- und Angebotsstrukturen
7.3 Mietpreise
7.4 Leerstand
7.5 Weiterführende Daten (u. a. mit Fokus auf Stadtteile) 159
Der 162-seitige Ergebnisbericht liegt in digitaler Form vor. Er ist in zwei Versionen erhältlich:
Inhalte:
1. Einleitung (Seiten 6-7)
2. Die Stadt Chemnitz: Trends der Stadtentwicklung (Seiten 8-41)
3. Bau- und Wohnstrukturen (Seiten 42-83)
4. Mietpreise (Seiten 84-129)
5. Angebotsstrukturen (Seiten 130-142)
6. Leerstand (Seiten 143-152)
7. Management Summary (Seiten 153-159)
Digitalversion (pdf), 162 Seiten, mit diversen Grafiken, Chemnitz-Karten und Tabellen
119,00 €
inkl. MwSt.
Versandkostenfrei in folgende Länder: Deutschland, Österreich, Schweiz Mehr anzeigen Weniger anzeigen
Hinweis für CHEMNITZ in ZAHLEN-Professional-Kunden: Der "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz" ist ab Anfang März im Publikationen-Bereich downloadbar.
Die 12. Ausgabe des „Wohnungsmarkt-Reports Chemnitz“ erscheint erstmals unter dem Ersteller-Label von CHEMNITZ in ZAHLEN und hat somit den Verantwortungsbereich des FOG-Instituts für Markt- und Sozialforschung verlassen. Die auf CHEMNITZ in ZAHLEN veröffentlichten Informationen zum Chemnitzer Wohnungsmarkt waren in vielen Fällen seit einigen Jahren nahezu deckungsgleich, sodass mit dem hier vorliegenden Report diese Verzahnung weitervorangetrieben wird. Sie finden hier in der Publikation eine Vielzahl von Links zu den relevanten Unterseiten von CHEMNITZ in ZAHLEN und können dort – teilweise umfangreicher, teilweise länger zurückblickend – tiefergehende Informationen einsehen, für die hier im Bericht kein Platz gewesen ist.
Der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz“ erscheint 2025 in einem besonderen Rahmen: Chemnitz ist seit Januar Europäische Kulturhauptstadt, und bereits die Eröffnungsfeier vom 18. Januar hat gezeigt, dass 2025 mit Sicherheit – selbst, wenn nicht jede Veranstaltung den persönlichen Geschmack trifft – ein besonderes Jahr für die Stadt und ihre Einwohner werden wird. Die inzwischen weitaus differenzierte Berichterstattung wird die Stadt bekannter machen und zusätzliche Besucher und Gäste anlocken, die sich ein eigenes Bild von Chemnitz und seinen Möglichkeiten machen werden. Die sich daraus ergebenden mittel- und langfristigen Effekte für Stadt und Wohnungsmarkt können aktuell nur erahnt werden, aber in Anbetracht des Images von Chemnitz wird das Jahr „auf keinen schaden“.
Aber auch das Jahr 2024 – die Basis für den hier vorliegenden Bericht – brachte einige spannende Befunde und Erkenntnisse mit sich.
1. Nach den beiden Corona-Jahren 2020/2021 und den von starken Zuzügen aus der Ukraine geprägten Jahren 2022/2023 bewegten sich die demographischen Kerndaten der Stadt 2024 wieder in dem bekannteren Mustern. Die Einwohnerzahl legte um minimale 0,1 % zu; rückläufige Geburtenzahlen bei gleichzeitig hoher Sterberate wurden durch den Zuzug weiterer Menschen aus dem Ausland egalisiert, sodass Chemnitz mit „offiziell“ 251.699 Bewohnern in das Jahr 2025 startete.
2. „Offiziell“ deshalb, weil die im Sommer 2024 veröffentlichten Daten der Volkszählung (Zensus 2022) eine für Chemnitz geringere Einwohnerzahl zutage gefördert hatten (rund 6.000 Menschen weniger). Der hier vorliegende Bericht kann und will die Unterschiede zwischen Einwohnermelderegister und Zensus-Daten nicht aufklären. Aus statistischer Sicht sind bei den Zensus-Daten für Chemnitz – die ersten seit 2011 – vor allem die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung zu nennen. Sie geben einen neuen Einblick in den lokalen Wohnungsmarkt, aktualisieren bspw. die Werte der Eigentümerquote in Chemnitz (inzwischen 19 %) und zeigen neue Befunde für die Darstellung des Wohnungsleerstandes in der Stadt.
3. Eingebettet in die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland haben sich wirtschaftliche Parameter in Chemnitz (bestenfalls) seitwärts bewegt. Daten zu den Arbeitsplätzen, zur Arbeitslosigkeit, zur Verbraucherpreisentwicklung deuten aktuell auf ein schwieriges wirtschaftliches Umfeld hin, in dem Bürger, Unternehmen und die Stadt Chemnitz (und ihr Haushalt) deutliche Anstrengungen unternehmen müssen, um finanziell im stabilen Fahrwasser zu bleiben.
4. Steigende Preise werden dabei auch in vielen Stellen des Wohnungsmarktes sichtbar. Sich auf im Mittel 5,85 €/m² gesteigerte Angebotsmieten (+3,5 % im Vergleich zum Vorjahr; die höchste Steigerung, die je in einem Wohnungsmarkt-Report abgebildet wurde) mögen je nach Blickwinkel den einen freuen, den anderen ärgern. Der dritte wird argumentieren, dass diese Wachstumsraten weiterhin unter der Inflation zurückbleiben. Zusätzlich sind im Bereich der Nebenkosten inzwischen in allen „Wärmeformen“ – egal ob Erdgas oder Fernwärme – die Preiserhöhungen angekommen; Heizen kosten inzwischen in Sachsen doppelt so viel wie vor Beginn des Russland-Ukraine-Krieges.
5. Ungeachtet der makroökonomischen Gesamtsituation werden in Chemnitz weiter Wohnungen gebaut und saniert. Die Gesamtzahl der Baufertigstellungen ist gesunken, unter den auf den Markt kommenden Angeboten sind allerdings Wohnungen dabei, die – zumindest, was die aufgerufenen Nettokaltmieten betrifft – preislich in neue Dimensionen vorstoßen. Zu nennen ist hier u. a. der fertiggestellte Kulturpalast in Rabenstein, dessen Mietwohnungsangebote im Bereich 13 €/m² bis 14 €/m² (Stand Nov. 2024) zu finden waren. Klammert man die Ausreißer aus, liegt das Gros der Wohnungsangebote weiterhin zwischen 5 €/m² und 7 €/m². Das Kapitel „4.4 Angebotsmieten im Herbst 2024“ beschäftigt sich in gewohnter Manier mit der Entwicklung der Angebotsmieten in Chemnitz.
6. An einigen wenigen Stellen im Bericht wird mit Werten des Verbraucherpreisindex gearbeitet, um reale und nominale Entwicklungen der vergangenen Jahre besser abzubilden. Gerade bei der Bewertung der Entwicklungen von Preisen – egal ob Angebotsmieten, Einkommen oder Wertschöpfung – ist es infolge der Inflation der letzten drei Jahren inzwischen essentiell, sich diese Unterschiede hin und wieder zu vergegenwärtigen. 1 € im Kalenderjahr 2020 hatte dieselbe Kaufkraft wie 1,22 € im November 2024. Wenn sie diese Werte auf die Angebotsmieten umlegen, verstehen Sie, was ich damit sagen will.
Der Wohnungsmarkt-Report Chemnitz ist traditionell ein sehr kleinteiliger Bericht. Er vertraut auf Daten aus verschiedenen Quellen, berechnet seine Werte teilweise im Nachkomma-Bereich. Mehrere Problemfelder für die Erstellung haben sich dabei im Jahr 2024 gezeigt. Neben der Zensus-Diskrepanz bei den Einwohnerzahlen (Werte der Stadt Chemnitz und des Statistischen Landesamtes werden sich ab sofort um mehrere tausend Einwohner unterscheiden) erweist sich als zweites Problem, dass die Stadt Chemnitz selbst seit knapp zwei Jahren keine aktuellen Stadtteil-Berichte mehr veröffentlicht hat. Aktuell liegen somit mit Ausnahme der konkreten Einwohnerzahlen weiterhin nur Daten mit Stand 31.12.2021 vor – also ein Zeitpunkt noch vor dem starken Ukraine-Zuzug. Die Verschiebungen in der Bevölkerungsstruktur der Stadtteile – vor allem die steigende Zahl der ausländischen Bevölkerung in den Stadtteilen – kann somit nicht präzise dargestellt werden. Auch die „Statistischen Quartalsberichte“ der Stadt Chemnitz erscheinen nicht mehr regelmäßig – sie waren in der Vergangenheit immer Quelle bestimmter Wanderungsdaten, z. B. um Zuzug aus dem Ausland von innerdeutschen Wanderungsbewegungen trennen zu können. Positiv dagegen müssen jene Zensus-Daten erwähnt werden, die Information zu Tage förderten, die in der Form bislang nicht bekannt waren. Dazu zählen nicht nur – wie bereits erwähnt – Befunde zum Leerstand (alle Leerstandsaussagen der letzten Jahre wurden komplett überbearbeitet; das Thema hat nun ein eigenes Kapitel erhalten; siehe „6. Leerstand“), sondern auch Daten zu den real gezahlten Mieten in allen 39 Stadtteilen von Chemnitz mit Stand Mai 2022 (siehe Kapitel „4.2 Mietpreise laut Zensus 2022“)
Fußend auf den dargestellten Punkten und der geschilderten Datenlage versucht der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2025“ ein Bild über die rund 110.000 vermieteten und 17.000 leerstehenden Wohnungen in Chemnitz zu zeichnen (dazu kommen weitere rund 25.000 Eigentümerhaushalte). Der Bericht beleuchtet dabei nicht nur Aspekte des Wohnens, sondern liefert auch Informationen über die Stadt und deren Stadtteile sowie die (dort) vorherrschenden Bevölkerungs- und Sozialstrukturen.
Der Report in der hier vorliegenden Form wird der letzte seiner Art sein, denn Aufwand und Ertrag bei der Erstellung standen schon seit einigen Jahren – rein kaufmännisch betrachtet – in einem Missverhältnis. Ich bedanke mich bei allen Käufern des Reports in den letzten Jahren und wünsche Ihnen, werter Leser, werte Leserin, wie immer auch in der 2025er-Ausgabe zumindest ein gewisses Maß an Erkenntnisgewinn. Für Fragen rund um den Report und seine Zahlen stehe ich jederzeit zur Verfügung.
Ulrich Weiser |
CHEMNITZ in ZAHLEN | FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung